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房地产业:全年业绩大增无悬念 增持4大牛股 |
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一、行业发展判断——政策定调商品住宅由市场调控，房地产公司将继续享有行业利润
1.政策层面政策层面，本月出台的有关房地产市场的重要政策有：
8月1日，国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容是增加保障性住房供给、加强市场监管、抑制房价过快上涨，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。
8月22日，央行年内第四次加息，与购房者关系最密切的五年期以上商业贷款利率也调整到7.56%。五年期以上公积金贷款利率也达到5.04%。
8月24号国务院召开全国住宅工作会议，会议的中心任务是明确下一阶段的住房保障工作。全国住宅工作会议拟将把调控分为“两步走”，第一步，进一步完善政府主导的住房保障体系；第二步是让住宅产业朝着温和、健康的方向发展。未来工作具体内容包括：建设部将会同民政部制定《城市低收入家庭资格认定办法》，并于今年10月完成。同时，《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》、《经济适用住房管理办法》将于年内修订完成。在财政方面，将明确土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
最近已经出台或可能出台的政策主要集中在三个方面：调节土地供应、限制商品房投资投机、完善住房保障政策。
调节土地供应，包括适当增加土地供给和打击土地囤积。对于房地产上市公司，如果地方政府适当增加土地供给，完全是增加土地储备、保持发展的机遇。
而如果打击土地囤积的力度加大，对不同公司的影响会有区别，我们初步判断，房地产上市公司违规囤积、闲置土地的只是个别情况。
限制住宅投资投机行为，包括提高贷款利率、对二手房交易环节征税等，此类政策的效果要视政策的力度而言，目前来看影响有限。可能出台的强力政策包括大幅提高放贷首付比例、征收物业税等。目前在部分城市，已经有银行开始控制住房贷款、尤其是二手房贷款的首付比例，一定程度上降低了二手房交易市场的活跃，在投资性购房较多的地区，对房价的上涨起到了一定的抑制作用，我们认为，随着之后商业银行风险控制要求的进一步提高，对于住房贷款的限制会进一步加强。但是由于全国范围内商品住宅的需求依然旺盛，贷款方面的限制只能在一定程度上降低市场的热度，但是并不会扼杀根本的需求。征收物业税则因为影响深远、执行难度高等原因需要长时间的论证、试验才可能正式出台，而且出台以后对房地产市场会产生何种影响，还要视政策的走向而定。
增加住房保障方面，主要是增加廉租房和经济适用房的供应。统计显示，住房条件亟待改善的城市低保人口比例为5%，而保障性住房的目标首先是满足这部分人的住房需求，在相当一段时间内，保障性住房和房地产上市公司住宅项目的目标人群不会出现明显的交集，对于商品住宅销售的影响将比较有限。
当前企业和购房者对于政策都持观望态度，下半年十七大之后国家对于房地产市场的调控政策有可能更为明朗，之后市场方面也可能出现相应的变化。目前最明确的政策口径是商品住宅由市场解决，保障住房由政府解决，而在这一方向下，房地产开发企业作为市场主体，为国人提供优质住房责无旁贷，享有这一行业的利润也理所应当。
2.市场层面
07年以来全国各主要城市住宅价格均出现明显上涨，个别城市涨幅巨大，这种全国范围内的价格上涨还没有停止的迹象。面对火热的市场需求，房地产业的固定资产投资也居高不下。我们认为，房地产市场的长期景气是有充分理由的，第一，人口增长和城市化进程，加之中国人根深蒂固的住房观念，使得城市住宅的自住需求旺盛，这一趋势短期内不可能改变；第二，人民币持续升值和流动性过剩，使得房地产不断受到投资甚至投机需求的追捧，人民币的升值在一定时期内还会持续，流动性的缓解也需要一定的过程，因此房地产市场还将持续享受这两大利好。
不同地区市场情况存在一定差异。一线城市中，上海房价由于受到较长时间抑制，又存在举办世博会重大事件的刺激，已积蓄了较大的上升能量；北京市奥运概念的升温和作为首都的独特性，使得房价具有长期上涨的趋势；广州城市中心的转移和珠江沿岸的美化、开发，作为经济发达的珠三角区域中心，房价仍具有一定的上升空间；深圳由于西部通道开通引发的房价恶性炒作，受到了严厉的政策调控，本月房价受到明显抑制，甚至出现小幅下降，在市场和政策的共同作用下，房价将逐步趋于合理。二三线城市中不断有热点出现，中国有众多规模较大、经济发展水平较高而房价相对较低的城市，这些城市在今后将相继受到开发商和购房者越来越多的重视，如天津、重庆、成都、长沙、南京、西安等。总体来看一线城市竞争加剧但仍有高投入高回报的机会，二三线城市前景广阔，房地产开发企业中，在全国范围具有绝对优势的行业龙头和在热点区域具有相对优势的区域强者有望保持良好的增长势头。
二、A股房地产板块表现——上涨排头兵拥有优异业绩支撑，后期还有一定上升空间
本月内，房地产板块持续走强，从7月24日至8月24日，申万房地产指数(行情论坛)累计涨幅22.8%，领先于上证指数21.3%的涨幅。近期房地产市场依然延续受到各公司中报业绩增长的利好刺激，在大盘不断上攻的过程中担当排头兵。
截至8月24日，公布中报的53家房地产公司上半年总收入累计同比增长58%，净利润累计同比增长88%。对比全部公布中报的A股上市公司总收入同比增长36%，净利润同比增长28.5%，房地产行业公司业绩不能不说优秀。这种以业绩支撑为主的上涨比较健康，在市场资金面的支撑下，板块整体走强也是合理和相对安全的，后期还具备一定的上升空间。
房地产板块上市公司中，我们继续看好在全国范围内拥有竞争优势的行业龙头，以及热点地区的区域强者，同时也持续关注在重点二三线城市具有长期战略并有较明确发展前景的公司。
三、行业内重点公司点评
万科A：
公开增发不超过3.17亿股，募资总额不超过100亿元，拟投资在广州、佛山、珠海、杭州、宁波、上海和南京等7个城市的11个项目，约占这些项目总投资的31.97%。这11个项目总建筑面积563.50万平方米，其中住宅405.90万平方米，商业53.10万平方米，项目结算时间大部分在09年以后，公司业绩的持续增长得到进一步保障。增发后07年预计每股收益约0.79元，维持增持评级。
中粮地产：
8月13日向原股东10配3，实际配股数量合计为2.07亿股，募集资金约13.5亿，拟用于成都、厦门、深圳等项目的开发。公司背景为世界500强之一的中粮集团，未来母公司的持续资产注入预期较为明确，公司作为集团在全国范围内的地产业务平台，具有强大的拿地和开发实力，持续增长能力突出。
中报业绩预增200%以上，07年预计每股收益0.57元，维持增持评级。
中华企业：
公司在上海具备区域优势，战略立足上海向长三角扩张。中报显示，上半年实现营业收入16.8亿元，同比增长227.9%；营业利润7.7亿元，同比增加301%；净利润3.48亿元，同比增加43.89%；每股收益0.38元。公司现有项目约14个，总建筑面积223万平方米，年内可竣工面积约37万平方米。07年预计每股收益0.82元，给予增持评级。
金地集团：
公司上半年营业收入186,331万元，净利润23,958万元，分别比去年同期增长56.3%、50.6%，主要来自之前开发项目销售收入的取得。公司拟非公开增发1.73亿股，募集资金4.46亿元，用于北京、上海、深圳、武汉、宁波、广州等项目开发，进一步保障公司未来业绩增长的稳定性。07年预计每股收益0.7元，给予增持评级。 |
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来源：中金在线 |
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